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MREIT (mortgage REIT)
Les « mortgage REIT » (mREIT) sont des actifs opérant sur les prêts hypothécaires, situés principalement aux États-Unis.
Sommaire :
Présentation
Nous sommes ici à la limite de l’obligataire. L’objectif des mREIT est de racheter auprès de prêteurs des hypothèques provenant de REIT (des prêts garantis par un actif immobilier).
Une REIT peut difficilement se développer sans le recours à l’emprunt. Les mREIT permettent de répondre indirectement à ce besoin. Donc, contrairement à leur nom, ce ne sont pas des entreprises investissant directement dans des biens immobiliers.
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Les mREIT doivent respecter les règles fiscales des REIT, à savoir une absence d’impôt sur les entreprises, contre le versement d’une grosse partie de leurs bénéfices en dividendes, d’où les rendements très importants de ces sociétés.
Parfois, les hypothèques sont garanties par une agence fédérale : certaines mREIT se sont spécialisées dans ces prêts garantis pour limiter le risque de défaut.
Les risques
Les risques pesant sur les mREIT sont pléthoriques. Pour acheter des hypothèques long terme, les mREIT doivent aussi s’endetter sur le marché de la dette à court terme. Leur bénéfice provient donc de la différence entre ces deux taux.
Leur valorisation dépend donc fortement des taux d’intérêt du marché et de la solidité des emprunteurs.
La structure des mREIT est complexe à comprendre, bien qu’il soit aussi simple à acheter qu’une action.
Leur structure n’est pas directement liée à l’immobilier et leur valorisation dépend de nombreux paramètres, ce qui rend ces sociétés fortement volatiles.
