Entreprises foncières cotées

Parmi toutes les entreprises présentes sur le marché action, nous pouvons distinguer les foncières investissant sur des biens immobiliers, afin de toucher une rente.
Leur analyse, leur comportement et même leur fiscalité sont particuliers. Par exemple, il est interdit d’acheter des foncières dans un PEA, même françaises.
Il existe des foncières spécialisées dans bien des domaines. Les plus communes investissent dans des centres commerciaux, mais cela peut être aussi des bureaux, des hôtels et même du résidentiels. Si vous investissez dessus, diversifiez !

Sommaire :

• Statut des SIIC et des REIT
• Analyse fondamentale
• L’actif net réévalué – ANR
• Le flux de trésorerie – FFO
• L’effet de levier
• Le dividende
• La sélection

Statut des SIIC et des REIT

La différence principale avec une entreprise classique vient de son statut de SIIC (ou REIT aux USA). Ce statut permet aux foncières de réaliser une transparence fiscale : elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, elles s’engagent à verser un dividende correspondant au minimum à 95 % des loyers perçus et à 70 % des plus-values réalisées.

C’est une des raisons pour lesquelles de nombreuses foncières offrent des dividendes élevés, mais aussi la raison pour laquelle il n’est pas possible de mettre des SIIC dans un PEA, car, dans ce cas, l’état ne toucherait aucun impôt.

Analyse fondamentale

Les REIT et les SIIC ne sont pas des entreprises comme les autres, car leur but n’est pas de produire et de vendre des biens et des services, mais de gérer un patrimoine immobilier.
L’analyse de ces entreprises doit être adaptée, car souvent leur endettement est extrêmement important par rapport aux entreprises classiques. Voici quelques points à surveiller :

• L’actif net réévalué – ANR
• Le flux de trésorerie – FFO
• L’effet de levier

L’actif net réévalué – ANR

Pour bien sélectionner ses foncières, vous pouvez déjà regarder du côté de l’ANR, l’actif net réévalué. C’est une information permettant d’estimer la valeur de l’action de la foncière si elle décidait de revendre tous ses biens et qu’elle remboursait tous ses emprunts. Principalement utilisé en Europe, elle l’est un peu moins aux États-Unis, préférant l’usage du FFO.
Nous pouvons ainsi savoir facilement si la société est sous-cotée (prix de l’action en-dessous de l’ANR) ou si elle est sur-coté (prix de l’action au-dessus de l’ANR).

Par exemple, la foncière française Altarea a publié fin 2019 un ANR de 178,7 € par action. Au 31 décembre de cette année son cours de bourse était de 202,6 €. Cette action était donc sur-coté de +13,4 %.

Attention, ce n’est pas parce qu’une foncière est sous-cotée que cela constitue forcément une bonne affaire. Vous devez regarder d’autres critères pour vérifier si l’opportunité est intéressante.

Le flux de trésorerie – FFO

Le FFO (Funds From Operations) représente le flux de trésorerie, c’est un bon indicateur pour mesurer la performance des foncières. Cette information est rarement publiée pour les foncières européennes, mais prédomine aux USA.
La variation du FFO est un élément important. Privilégiez le choix d’un REIT ayant un FFO en progression.

L’effet de levier

Les foncières ne pouvant réinvestir qu’une infime partie de leurs bénéfices, leur croissance est limitée. Augmenter le capital peut être une solution, mais cela diluerait les actionnaires.

L’endettement est la solution la plus utilisée par les foncières pour financer de nouveaux projets. Leur « leverage » (voir action) est en général très élevé et peut aller jusqu’à un niveau de 10. Au-delà, cela peut devenir dangereux.

Le LTV (Loan To Value) est un outil supplémentaire pour juger du taux d’endettement de la foncière. Cela permet de réaliser une comparaison entre ses dettes et la valeur de ses actifs.
Un LTV de 0 % nous indique une entreprise qui n’a pas de dette. Un LTV de 20 % signale une entreprise dont les dettes sont égales à 20 % de la valeur des actifs de la société. Prenons un exemple : si vous avez acheté un appartement 100 000 € et que vous avez dû emprunter 60 000 €, votre LTV sera de 60 %
Un LTV de 40 % peut vous donner une limite acceptable à ne pas dépasser. Au delà de 50 %, danger.

Le dividende

Les foncières devant distribuer l’essentiel de leurs bénéfices, le ratio de versement des dividendes n’a pas grand intérêt dans l’analyse de ces sociétés.

Cependant, la constance du dividende et sa progression sont des informations importantes pouvant mettre en valeur des foncières bien gérées. Par ailleurs, il existe des foncières classées comme « dividend aristocrat », avec une progression constante de leurs dividendes depuis de nombreuses années. Le plus important n’est pas le niveau du dividende, mais sa progression et sa stabilité.

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La sélection

Voici une sélection de foncières de grande taille. Une bonne sélection impose une diversification sur plusieurs secteurs.