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Investir en viager

Ayant une mauvaise réputation, le viager n’en reste pas moins un outil permettant d’acquérir un bien à moindre coût et pour de nombreuses personnes de finir confortablement leur vie.

Sommaire :

Maison

Présentation

Dans sa forme la plus classique, le principe du viager est de séparer les droits d’une propriété en deux :

  • La propriété : Elle est vendue à un acquéreur (le débirentier) qui deviendra le propriétaire du bien immobilier. Il pourra le revendre et il devra réaliser les gros travaux.
  • Le droit d’usage : Ce droit est conservé par le (ou les) vendeur, nommé crédirentier. Ce droit lui permet de rester vivre dans le logement jusqu’à son trépas.

Il est possible de donner plus de droits au vendeur en lui laissant l’usufruit : en plus de la possibilité de vivre dans le logement, le vendeur pourra mettre en location son bien.
Cette vente permet à l’acquéreur de bénéficier d’un prix d’achat réduit, nommé « bouquet ». Le plus souvent, à cette vente s’ajoute l’obligation pour l’acquéreur de verser chaque mois une somme d’argent : c’est la rente viagère.

À savoir : En 1965, Jeanne Calment, âgée de 90 ans, a vendu son bien en viager à son notaire de 47 ans. Il n’a pas fait une belle affaire, car il mourut peu de temps avant elle. Jeanne Calment est partie à l’âge de 122 ans.

Les formes de viager

  • Le viager occupé

Le plus classique, il permet au vendeur de garder à minima le droit d’usage, ou de disposer de l’usufruit. À sa mort, l’usufruit reviendra à l’acheteur qui détiendra alors la totalité des droits de la propriété.

Le plus souvent, l’acquéreur devra payer un bouquet à l’achat (investissement initial) se situant autour de 30 % de la valeur du bien. Il devra ensuite verser une rente régulière jusqu’au décès du vendeur. La valeur de la rente dépend de nombreux facteurs, mais principalement de l’âge du vendeur : plus il est âgé, plus la rente sera importante.

  • Le viager libre

Dans le cas du viager libre, le vendeur cède, en plus de son bien, l’usufruit et son droit d’usage. L’acquéreur pourra alors profiter immédiatement de son achat, soit pour y habiter, soit pour le louer.
Le coût de la vente et/ou de la rente sera bien sûr plus important pour acquérir ces droits supplémentaires.

  • Le viager à terme

Nous sortons ici de la mécanique propre aux viagers classiques, le viager à terme s’apparentant plus à un crédit vendeur.
Vous devrez toujours verser un bouquet et/ou une rente, mais pour ce qui est de la rente, elle sera d’une durée limitée. Cela fonctionne aussi dans l’autre sens : si le vendeur décède avant le terme des échéances, vous devrez toujours payer la rente aux héritiers du vendeur jusqu’au terme du contrat.
Fini donc la spéculation sur la mort, vous êtes ici sur un mécanisme assez proche des prêts immobiliers. Le viager à terme peut être soit libre ou soit occupé.

Les fonds

Investir directement en viager, c’est prendre le risque que le vendeur vainc la mort pendant plusieurs dizaines d’années. C’est un pari sur la mort, et tout le monde n’est pas en capacité de réaliser ce genre d’opération.
Les fonds de viagers permettent de répondre à ces problématiques. Déjà en lissant le risque par l’acquisition de nombreux viagers en commun, mais aussi par le fait que n’avez pas à rencontrer et sélectionner les vendeurs potentiels.

Le gestionnaire s’occupe de tout moyennant finance. De la recherche des viagers à la gestion des finances, en passant par la revente du bien au moment du décès du dernier occupant.
Un autre intérêt vient du fait que vous n’avez pas à investir de grosses sommes pour rentrer dans un fond par rapport à un viager classique.
Par contre, ces fonds sont encore rares et ils sont la plupart du temps réservés aux investisseurs institutionnels. Les plus grands fonds ne sont donc pas ouverts aux particuliers, ce qui est bien dommage !

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Mero
Coach EnBourse

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