Investissement locatif sur le marché immobilier

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location afin de toucher des loyers.

Sommaire :

• Présentation
• Le choix du bien à louer
• Sélection du locataire
• La garantie contre les impayés
• La gestion déléguée
• La fiscalité

Présentation

Sur le papier, le constat est simple : nous pouvons acquérir un bien qui gardera une certaine valeur dans le temps, et nous générerons une rente sous forme de loyers.
Cependant, acheter un appartement et gérer sa location n’est pas aussi simple que d’acheter une action de foncière. Cela demande du temps, des compétences et un financement important.

Comme pour la résidence principale, il y aurait beaucoup de choses à dire. Nous allons ici nous intéresser aux points essentiels à connaître et à l’aspect financier.

Le choix du bien à louer

Les trois règles d’or d’un achat immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! C’est véritablement le critère numéro un. Cela se vérifie facilement : le prix des logements se situant dans une grande agglomération progressent, là où les logements de zones dépeuplées stagnent.
Ainsi, un prix bas ne sera pas forcément une bonne affaire si votre logement se situe dans une zone sinistrée ou déserte.

Attention, cela peut aussi bien être toute une région, comme le quartier d’une ville. Le choix de l’emplacement vous demandera une étude approfondie de l’offre et de la demande de logements en location. Vous pouvez regarder par exemple les sites d’annonces immobilières pour y observer la dynamique du marché.
La vétusté du bien est un élément à prendre en compte, mais cela dépend aussi de ce que vous souhaitez y faire.

Par exemple, si vous vous y connaissez en bricolage, pourquoi ne pas reprendre une vieille maison défraîchie et décotée pour lui rendre sa jeunesse à coup d’huile de coude ?

Si, au contraire, vous n’êtes pas à l’aise avec les travaux, tournez-vous vers des biens relativement récents (>1990) pour gagner en qualité et donc limiter les travaux.

La taille du bien est aussi à prendre en compte. Puisqu’il s’agit là d’un investissement, je vous conseille de commencer petit pour ne pas trop investir d’un coup, mais aussi pour lisser le risque. Mieux vaut avoir 3 studios qu’un grand appartement.
Pour optimiser le tout, le choix du logement peut aller de pair avec une réduction fiscale.

Sélection du locataire

Tomber sur un mauvais payeur c’est bien sûr la hantise de bon nombre de propriétaires. Son choix est crucial.
Demandez de justifier ses revenus : ils doivent être de trois fois le loyer demandé. Demandez également un dépôt de garantie égal à un mois de loyer (ou deux dans le cas du meublé).

Attention, tout ne peut pas être demandé. Copie de relevé bancaire ou extrait de casier judiciaire sont proscrits. Vérifiez bien toutes les règles pour ne pas commettre d’erreurs.

En revanche, vous pouvez demander par exemple une pièce d’identité, les avis d’imposition, les derniers bulletins de salaire et les dernières quittances de loyer.

La garantie contre les impayés

Pour vous prémunir contre les mauvais payeurs, vous pouvez demander une (ou plusieurs) caution au futur locataire.
Il s’agit de personnes ou d’organismes assurant le paiement des loyers en cas de problème. Vous devez alors demander les mêmes justificatifs aux garants pour vérifier leur solvabilité.
Dans le cas où le demandeur n’est pas en capacité de fournir un garant, il peut se tourner vers un cautionnement « Visale » fourni par Action Logement. Cette garantie couvre les loyers impayés et les dégradations.
Vous pouvez également souscrire à une assurance loyers impayés proposée par de nombreux assureurs privés. Elle sera payante (environ 2 % du loyer) et présentera souvent un délai de carence de quelques mois.

Attention, il est interdit de cumuler caution et garantie logement, sauf dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti.

La gestion déléguée

Si vous ne vous sentez pas à l’aise dans la gestion locative, vous pouvez vous tourner vers une agence qui s’occupera de tout à votre place, de la recherche des locataires à la gestion des loyers, en passant par les recouvrements dans le cas de mauvais payeurs.
Cette prestation a bien sûr un coût compris entre 5 à 10 % des loyers, mais cela peut vous affranchir d’une charge de travail prenante et stressante.

La fiscalité

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez prétendre au régime « micro-foncier » vous permettant de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers. Par exemple, si vous avez touché 6 000 € de loyer, vous ne serez imposé que sur 4 200 € (6000*(1-0,30)).
Dans le cas contraire, vous êtes au régime réel. Il n’y a alors aucun abattement, mais vous pourrez déduire de vos loyers toutes les charges liées à votre location (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) Parfois il est plus intéressant de passer au régime réel que de rester au micro foncier.
L’investissement locatif va souvent de pair avec un dispositif fiscal, que vous retrouverez dans les fiches suivantes :

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