Résidence principale (marché de l’immobilier)

Devenir propriétaire est le rêve de nombreux Français. Nous sommes un peuple amoureux de la pierre. Et pourtant, dans le classement de la proportion de propriétaires en Europe, la France se trouve dans le bas du classement.
Il y aurait beaucoup à dire sur la résidence principale, nous allons nous concentrer principalement sur l’aspect investissement.

Sommaire :

• Est-ce un investissement ?
• L’emprunt immobilier
• Les prêts immobiliers complémentaires
• Être à la fois propriétaire et locataire
• Bien choisir son logement
• Acheter neuf ou ancien ?

Est-ce un investissement ?

La première question à nous poser, c’est de savoir si l’achat de sa maison ou de son appartement est un investissement.
Le fait de vivre dans la maison ne nous permet pas de la louer, cela ne peut donc pas nous offrir une rente. Quant à la plus-value, elle est variable et pas toujours acquise. La valeur d’un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, mais contrairement à une entreprise qui peut croître, une maison restera la même maison dans 20 ans. Il n’y a pas de création de valeur.

Cependant, un investissement c’est aussi sélectionner un placement nous permettant de réduire nos dépenses incompressibles. Si acheter un vélo nous permet d’économiser 4 € de transport par jour, alors c’est un investissement. Si vous êtes locataire et que vous décidez d’investir dans un bien immobilier, alors vous économiserez un loyer parfois conséquent.

Prenons un exemple : vous vivez dans un studio de 25 m² en petite couronne de Paris, par exemple à Bondy. Le prix de ces appartements tourne autour de 115 000 € et le prix des locations, autour de 650 €/mois. Si vous aviez la capacité d’acheter cet appartement, vous économiseriez le loyer ; cette économie dépassant le prix de l’appartement au bout de 15 années ((115 000/650)/12).
L’achat de sa résidence principale est donc bien un investissement.

L’emprunt immobilier

Contrairement aux actions, il n’est pas possible d’acheter un peu d’appartement chaque mois. Vous devez, pour la plupart d’entre-vous, faire appel à un emprunt immobilier.

Avec les taux bas actuels, il est possible d’emprunter une somme d’argent importante. Cela peut être une bonne chose sur le papier, mais dans les faits, ce n’est pas toujours une bonne affaire.
En effet, le prix des appartements est directement lié aux taux d’intérêt. Si les taux baissent, alors la demande devient plus forte et les prix des logements augmentent : vous donnerez moins d’intérêts à votre banquier, mais vous paierez plus cher votre logement.

Au contraire, si les taux venaient à remonter, le coût de l’emprunt serait plus fort et votre capacité d’emprunt diminuerait. Cela aurait pour conséquence une baisse de la demande et donc des prix de l’immobilier : vous donnerez davantage à votre banquier, mais vous paierez moins cher votre logement.

Par ailleurs, en France nous empruntons principalement à taux fixe. C’est une exception dans le monde et clairement une excellente nouvelle, nous y gagnons sur tous les plans :

– Si les taux augmentent, vous gardez le taux bas négocié lors de votre emprunt, alors que chez nos voisins à taux variables, les versements mensuels augmenteraient.
– Si les taux diminuent, vous avez la possibilité de renégocier votre crédit pour diminuer votre taux d’intérêt et donc votre mensualité. Le niveau des taux actuel étant au plancher, n’hésitez pas à renégocier vos vieux emprunts ! L’économie réalisée pourrait être importante.
– Si nous reprenons l’exemple précédent et que nous décidions d’investir à crédit 115 000 € sur 20 ans avec un taux de 2 %, assurance comprise, vous devrez verser à votre banque 582 € par mois. Sur l’ensemble de votre emprunt, cela représente 139 680 € de versement, dont 115 000 € de remboursement et 24 680 € d’intérêts pour votre banque. Par rapport à un loyer de 650 € correspondant au même appartement, l’économie mensuelle sera de 68 €.

Alors certes, si prenons en compte les impôts supplémentaires (taxe foncière) et les travaux à effectuer en tant que propriétaire, vous ne réaliserez aucune économie par mois, mais au bout de 20 ans vous serez propriétaire d’un bien immobilier sans avoir modifié vos dépenses mensuelles : l’économie de vos loyers finançant votre logement.

Point important concernant l’emprunt : vous êtes obligatoirement couvert en cas de décès, d’invalidité ou de maladie grave. Dans ces cas, vous n’avez plus à rembourser votre crédit et vous pourrez transmettre votre logement à votre famille sans transmettre vos dettes. C’est une sécurité importante.

Les prêts immobiliers complémentaires

Il existe de nombreuses aides sous forme de prêts complémentaires pour vous aider à accéder à la propriété, n’hésitez pas à les utiliser pour réaliser de belles économies :

• Le prêt à taux zéro dans le neuf : Pour y avoir droit, vous ne devez pas avoir été propriétaire depuis deux ans et vous ne devez pas dépasser un plafond de ressources. Dans les zones tendues, ce prêt peut représenter jusqu’à 40 % du coût de l’opération, dans les zones moins denses, ce niveau est de 20 %. Attention, il existe des limites à ne pas dépasser.
• Le prêt à taux zéro dans l’ancien : Mêmes conditions que dans le dispositif précédent, mais limité aux zones les moins denses, avec obligation de travaux (≥25 % du coût de l’opération). Cependant, la valeur du prêt peut monter jusqu’à 40 % du coût total de l’opération. Autre possibilité sans obligation de travaux, investir dans le logement social, mais le poids du prêt est réduit à 10 % maximum.
• Le prêt action logement : Accessible si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés ou plus et si vous ne dépassez pas un plafond de ressources. Il vous permet de financer un bien ancien jusqu’à 30 % de sa valeur (dans la limite de 7 000 à 25 000 € en fonction de la zone géographique), avec un taux préférentiel.
• Prêt d’accession sociale : Réservé aux ménages les plus modestes. Ce prêt peut financer la totalité du bien. Les taux sont plafonnés par l’État, mais sont loin de ceux proposés par les banques.

Être à la fois propriétaire et locataire

Être propriétaire vous confère de nombreux avantages, mais tout le monde ne souhaite pas forcément se figer à un endroit précis, par choix ou par obligation salariale.
Une solution hybride est possible : vous pouvez acheter un logement pour le louer, et de votre côté prendre une autre location pour y vivre. Le loyer perçu de votre logement payant le loyer de celui que vous occupez.

Bien choisir son logement

Le choix d’un appartement ou d’une maison est complexe et dépend du goût et des attentes de chacun. L’emplacement est le premier critère à prendre en compte :

• Votre résidence est-elle proche de votre lieu de travail ?
• Trouve-t-on une école, un collège et un lycée de bonne qualité pour vos enfants ? Quid de la carte scolaire ?
• Trouve-t-on des commerces et des grandes surfaces ?
• Votre ville est-elle bien desservie en transport ?
• Y a-t-il un hôpital relativement proche ?

D’autres points sont à prendre en compte, tels que l’ensoleillement, le diagnostic énergétique, ou encore l’étage dans le cas d’un appartement ; le dernier étage et le rez-de-chaussée étant les plus recherchés.
Vérifiez quand a eu lieu le dernier ravalement de façade. À Paris par exemple, vous devez réaliser un ravalement au minimum tous les 10 ans. Dans le cas d’une maison, vérifiez bien la toiture et la charpente : les coûts de réparation peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros !
Inspectez les alentours, vérifiez si le logement que vous souhaitez ne subit pas de nuisances sonores, visuelles ou olfactives. Et pourquoi ne pas réaliser sa petite enquête en s’adressant directement au voisinage ?

Acheter neuf ou ancien ?

D’un point de vue financier, choisir un appartement neuf ou ancien n’aura pas les mêmes effets.
Voici un bref comparatif entre ces deux possibilités :

	Ancien	Neuf
Frais de notaire	7 à 8 % du prix du logement.	2 à 3 % du prix du logement.
Paiement	La totalité lors de la signature chez le notaire.	Lissé pendant toute la durée des travaux.
Valorisation	Stable.	Prix plus élevés que dans l’ancien et perd rapidement de sa valeur.
Garanties	Garantie des vices cachés.	Garantie des vices cachés, garantie d’achèvement ou de livraison, garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement et garantie décennale.
Charges et travaux	Non négligeable : ravalement de façade, refaire la toiture, l’isolation…	Faible, pas de grosses dépenses à prévoir.
Isolation thermique et phonique	Très variable d’un logement à un autre;	Bonne isolation, économie sur sa facture d’énergie et nuisances sonores limitées.
Fiscalité	Aucun avantage.	Exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

Le neuf possède de nombreux avantages, cependant, il faut en payer le prix ; souvent bien plus élevé que dans l’ancien. De plus, la valeur des biens neufs a tendance à diminuer rapidement. Il n’y a pas de bons choix, tout dépend de vos attentes.